Lexi­kon

Kom­pe­tenz erklärt:

In unse­rem Lexi­kon der Immo­bi­li­en­wirt­schaft möch­ten wir für Sie ver­schie­de­ne Fach­be­grif­fe ent­schlüs­seln. Der­zeit befin­det sich unse­re Wis­sens­da­ten­bank noch im Auf­bau. In (un)regelmäßigen Abstän­den fin­den Sie hier neue Ein­trä­ge…

B

Bau­li­che Ver­än­de­run­gen (§ 22 Abs. 1 WEG) – auch bau­li­che Maß­nah­men genannt – gehen über die ord­nungs­mä­ßi­ge Instand­hal­tung oder Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums hin­aus. Für die Durch­füh­rung ist eine qua­li­fi­zier­te Mehr­heit erfor­der­lich: Jeder Miteigentümer, dem nicht ein Nach­teil im Sin­ne von § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG ent­steht, muss zustim­men. Eine erheb­li­che opti­sche Ver­än­de­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums kann grund­sätz­lich als Nach­teil gel­ten.

E

Die Beschluss­fas­sung in einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung erfor­dert Mehr­hei­ten.
Das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz (WEG) kennt unter­schied­li­che Mehr­hei­ten.

Im Regel­fall genügt für die Beschluss­fas­sung die ein­fa­che Mehr­heit. Ein ein­fa­cher Mehr­heits­be­schluss kommt dann zustan­de, wenn mehr Ja-Stim­men als Nein-Stim­men abge­ge­ben wer­den. Die Abstim­mung erfolgt dann durch Ja-Stim­men, Nein-Stim­men und Ent­hal­tun­gen. Sofern es die Gemein­schafts­ord­nung nicht anders vor­sieht, wer­den Ent­hal­tun­gen nicht mit­ge­zählt. Es kommt nur auf die abge­ge­be­nen Stim­men an. Somit kann eine ein­fa­che Mehr­heit auch dann zustan­de kom­men, wenn weni­ger als die Hälf­te der anwe­sen­den oder durch Voll­macht ver­tre­ten­den Eigen­tü­mer einem Antrag zustim­men. Stim­men also zum Bei­spiel von 7 Eigen­tü­mern 3 Eigen­tü­mer mit Ja, 2 mit Nein und 2 Eigen­tü­mer ent­hal­ten sich, ist der Beschluss­an­trag zustan­de gekom­men, da die Ja-Stim­men die Nein-Stim­men über­wie­gen.

Eine in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung abge­ge­be­ne Stim­me kann nach ihrem Zugang beim Ver­samm­lungs­lei­ter nicht mehr wider­ru­fen wer­den.

Ein­fa­che Mehr­heits­be­schlüs­se betref­fen Ange­le­gen­hei­ten, über die die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung mit Stim­men­mehr­heit beschlie­ßen kann.
Bei­spie­le: Wirt­schafts­plan, Maß­nah­men der ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung, Bil­dung und Höhe einer Instand­hal­tungs­rück­la­ge, Bestel­lung des Ver­wal­ters.

G

Bei der Defi­ni­ti­on von Gemein­schafts­ei­gen­tum macht es sich das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz ein­fach. Laut §1 Abs. 5 WEG ist gemein­schaft­li­ches Eigen­tum im Sin­ne die­ses Geset­zes das Grund­stück sowie die Tei­le, Anla­gen und Ein­rich­tun­gen des Gebäu­des, die nicht expli­zit im Son­der­ei­gen­tum oder im Eigen­tum eines Drit­ten ste­hen.

Ins­be­son­de­re gehö­ren zum Gemein­schafts­ei­gen­tum Tei­le des Gebäu­des, die für des­sen Bestand oder Sicher­heit erfor­der­lich sind, sowie Anla­gen und Ein­rich­tun­gen, die dem gemein­schaft­li­chen Gebrauch der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die­nen (sie­he §5 Abs. 2 WEG).

Zu den zwin­gen­den Berei­chen des Gemein­schafts­ei­gen­tums zäh­len laut Wohn­ei­gen­tums­ge­setz sämt­li­che Berei­che des gemein­schaft­li­chen Gebrauchs: Zen­tral­hei­zung, Was­ser­lei­tun­gen sowie Strom- bzw. Gas­lei­tun­gen.
Es kön­nen aber Tei­le des Gebäu­des zum Gemein­schafts­ei­gen­tum gehö­ren, obwohl sie sich im Bereich des Son­der­ei­gen­tums befin­den: z.B. Ver­sor­gungs­lei­tun­gen, die durch meh­re­re Woh­nun­gen (Son­der­ei­gen­tum) füh­ren. Soll­ten Ver­sor­gungs­lei­tun­gen nur eine Woh­nung ver­sor­gen, dann gehö­ren die­se zum Son­der­ei­gen­tum und müs­sen auch als sol­che in der Tei­lungs­er­klä­rung aus­ge­wie­sen wer­den.

Häu­fig wird über die Zuge­hö­rig­keit von gewis­sen Gebäu­de­tei­len zum Gemein­schafts­ei­gen­tum gestrit­ten.

Dazu gehö­ren:

  • Bal­ko­ne (Außen­wand, Bal­kon­de­cke und Brüs­tung sind Gemein­schafts­ei­gen­tum, der Bal­kon­raum und Boden­be­lä­ge aber Son­der­ei­gen­tum)
  • Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren (Außen­sei­te der Tür ist Gemein­schafts­ei­gen­tum, die Innen­sei­te ist Son­der­ei­gen­tum)
  • Gar­ten­nut­zung und Ter­ras­sen (gehö­ren zum Gemein­schafts­ei­gen­tum, kön­nen aber über Son­der­nut­zungs­rech­te einem Son­der­ei­gen­tum zuge­ord­net wer­den)

Des­halb gilt: Die genaue Auf­tei­lung zwi­schen Gemein­schafts­ei­gen­tum und Son­der­ei­gen­tum geht aus der Tei­lungs­er­klä­rung der jewei­li­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft her­vor.

M

Moder­ni­sie­ren­de Instand­set­zun­gen (§ 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) die­nen dem Erhalt des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums und gehen über die blo­ße Repa­ra­tur oder Wie­der­her­stel­lung hin­aus. Sie sind jedoch die tech­nisch bes­se­re und wirt­schaft­lich sinn­vol­le­re Lösung (Kos­ten-Nut­zen-Ana­ly­se). Zur Durch­füh­rung ist die ein­fa­che Mehr­heit der bei der Eigentümerversammlung anwe­sen­den Stim­men aus­rei­chend.

Moder­ni­sie­run­gen und Maß­nah­men, die der Anpas­sung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums an den Stand der Tech­nik die­nen (§ 22 Abs. 2 WEG) erhö­hen den Gebrauchs­wert der Sache (im Sin­ne von § 559 BGB) nach­hal­tig. Die Eigen­art der Wohn­an­la­ge wird jedoch nicht ver­än­dert. Zur Durch­füh­rung wird eine qua­li­fi­zier­te Mehr­heit benö­tigt.

Q

Die qua­li­fi­zier­te Mehr­heit besteht aus 3/4 aller stimm­be­rech­tig­ten Miteigentümer, (unab­hän­gig von der Anwe­sen­heit bei der Eigentümerversammlung), die mehr als die Hälf­te der Mit­ei­gen­tums­an­tei­le ver­tre­ten.

S

Das Son­der­ei­gen­tum ist ein Recht an einer Wohn­ein­heit und dem Voll­ei­gen­tum weit­ge­hend gleich­ge­stellt. Das Woh­nungs­ei­gen­tum setzt sich aus dem Son­der­ei­gen­tum und dem Mit­ei­gen­tums­an­teil am Gemein­schafts­ei­gen­tum zusam­men. Was zum Son­der­ei­gen­tum zählt, ist gesetz­lich nicht defi­niert son­dern wird durch die Tei­lungs­er­klä­rung und den Auf­tei­lungs­plan für die jewei­li­ge Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge ein­deu­tig ver­ein­bart. Alle Tei­le, die nicht zwin­gend Gemein­schafts­ei­gen­tum sind, kön­nen zum Son­der­ei­gen­tum erklärt wer­den. Was nicht als Son­der­ei­gen­tum bestimmt wird, ist Gemein­schafts­ei­gen­tum.

Dem Son­der­ei­gen­tum kön­nen bei­spiels­wei­se zuge­ord­net wer­den:
Nicht­tra­gen­de Innen­wän­de, Zwi­schen­wän­de, Ver­putz, Ver­klei­dung von Wän­den und Decken, Innen­an­strich, Tape­ten, Fuß­bo­den­be­lag, Innentüren, Heiz­kör­per, Ther­mo­stat­ven­ti­le, Öfen, Ein­bau­schrän­ke, obe­rer Plat­ten­be­lag des Bal­kons, Innen­an­strich der Balkonbrüstung, Stell­platz mit dau­er­haf­ten Mar­kie­run­gen, Ein­zel­ga­ra­gen, Dop­pel­stock­ga­ra­gen.

Fens­ter kön­nen nicht zu Son­der­ei­gen­tum erklärt wer­den son­dern sind zwin­gen­des Gemein­schafts­ei­gen­tum.

Son­der­ei­gen­tum kann auch an Räu­men begründet wer­den, die nicht zu Wohn­zwe­cken die­nen, wie z.B. Büroräumen, Laden­flä­chen und Gara­gen­stell­plät­zen. In die­sem Fall spricht man von Teil­ei­gen­tum (sie­he auch Teil­ei­gen­tum).

Das Son­der­nut­zungs­recht ist abzu­gren­zen vom Son­der­ei­gen­tum. Ein Son­der­nut­zungs­recht kann einem Wohnungseigentümer an einem Teil des Gemein­schafts­ei­gen­tums ein­ge­räumt wer­den. Die übrigen Sondereigentümer sind dann von der Nut­zung die­ses Teils aus­ge­schlos­sen. Ein Son­der­nut­zungs­recht ist gegenüber dem Son­der­ei­gen­tum die schwä­che­re Rechts­po­si­ti­on.

T

Son­der­ei­gen­tum kann auch an Räu­men begründet wer­den, die nicht zu Wohn­zwe­cken die­nen, wie z.B. Büroräumen, Laden­flä­chen und Gara­gen­stell­plät­zen. In die­sem Fall spricht man von Teil­ei­gen­tum. In der recht­li­chen Behand­lung unter­schei­den sich Son­der­ei­gen­tum und Teil­ei­gen­tum nicht.

Die Tei­lungs­er­klä­rung regelt die Eigen­tums­ver­hält­nis­se inner­halb einer Eigentümergemeinschaft (z.B. in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus). Grund­le­gend wird die Ein­tei­lung einer Immo­bi­lie in Son­der­ei­gen­tum und Gemein­schafts­ei­gen­tum nach den Bestim­mun­gen des Wohnungseigentümergesetzes (WEG) fest­ge­legt.

In der Regel ent­hält die Tei­lungs­er­klä­rung auch eine Gemein­schafts­ord­nung oder Miteigentümerordnung. Sie regelt das Ver­hält­nis der Wohnungseigentümer als Miteigentümer und legt die Rech­te und Pflich­ten jedes Eigentümers gegenüber der Wohn­ge­mein­schaft fest.

Es wer­den auch Richt­li­ni­en bezüglich der Kos­ten­ver­tei­lung  oder bei Son­der­nut­zungs­rech­ten auf­ge­stellt. Die Tei­lungs­er­klä­rung ent­hält zudem Infor­ma­tio­nen zu Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen und zur Ver­tei­lung der Kos­ten bei Moder­ni­sie­run­gen. Eben­so sind auch auch Bestim­mun­gen zur Nut­zung der Wohn­an­la­ge, zur Haus­ver­wal­tung oder zur Eigentümerversammlung und dem Stimm­recht ent­hal­ten.

Außer­dem wer­den Nut­zungs- und Gebrauchs­be­schrän­kun­gen fest­ge­hal­ten. So z.B. ob eine gewerb­li­che Nut­zung mög­lich ist.

W

Text in Vor­be­rei­tung…

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