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In unserem Lexikon der Immobilienwirtschaft möchten wir für Sie verschiedene Fachbegriffe entschlüsseln. Derzeit befindet sich unsere Wissensdatenbank noch im Aufbau. In (un)regelmäßigen Abständen finden Sie hier neue Einträge…
Bauliche Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG) – auch bauliche Maßnahmen genannt – gehen über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinaus. Für die Durchführung ist eine qualifizierte Mehrheit erforderlich: Jeder Miteigentümer, dem nicht ein Nachteil im Sinne von § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG entsteht, muss zustimmen. Eine erhebliche optische Veränderung des Gemeinschaftseigentums kann grundsätzlich als Nachteil gelten.
Die Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung erfordert Mehrheiten.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kennt unterschiedliche Mehrheiten.
Im Regelfall genügt für die Beschlussfassung die einfache Mehrheit. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss kommt dann zustande, wenn mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen abgegeben werden. Die Abstimmung erfolgt dann durch Ja-Stimmen, Nein-Stimmen und Enthaltungen. Sofern es die Gemeinschaftsordnung nicht anders vorsieht, werden Enthaltungen nicht mitgezählt. Es kommt nur auf die abgegebenen Stimmen an. Somit kann eine einfache Mehrheit auch dann zustande kommen, wenn weniger als die Hälfte der anwesenden oder durch Vollmacht vertretenden Eigentümer einem Antrag zustimmen. Stimmen also zum Beispiel von 7 Eigentümern 3 Eigentümer mit Ja, 2 mit Nein und 2 Eigentümer enthalten sich, ist der Beschlussantrag zustande gekommen, da die Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen.
Eine in der Wohnungseigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang beim Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden.
Einfache Mehrheitsbeschlüsse betreffen Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit beschließen kann.
Beispiele: Wirtschaftsplan, Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, Bildung und Höhe einer Instandhaltungsrücklage, Bestellung des Verwalters.
Bei der Definition von Gemeinschaftseigentum macht es sich das Wohnungseigentumsgesetz einfach. Laut §1 Abs. 5 WEG ist gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht explizit im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
Insbesondere gehören zum Gemeinschaftseigentum Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (siehe §5 Abs. 2 WEG).
Zu den zwingenden Bereichen des Gemeinschaftseigentums zählen laut Wohneigentumsgesetz sämtliche Bereiche des gemeinschaftlichen Gebrauchs: Zentralheizung, Wasserleitungen sowie Strom- bzw. Gasleitungen.
Es können aber Teile des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gehören, obwohl sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden: z.B. Versorgungsleitungen, die durch mehrere Wohnungen (Sondereigentum) führen. Sollten Versorgungsleitungen nur eine Wohnung versorgen, dann gehören diese zum Sondereigentum und müssen auch als solche in der Teilungserklärung ausgewiesen werden.
Häufig wird über die Zugehörigkeit von gewissen Gebäudeteilen zum Gemeinschaftseigentum gestritten.
Dazu gehören:
Deshalb gilt: Die genaue Aufteilung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum geht aus der Teilungserklärung der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft hervor.
Modernisierende Instandsetzungen (§ 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) dienen dem Erhalt des gemeinschaftlichen Eigentums und gehen über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung hinaus. Sie sind jedoch die technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung (Kosten-Nutzen-Analyse). Zur Durchführung ist die einfache Mehrheit der bei der Eigentümerversammlung anwesenden Stimmen ausreichend.
Modernisierungen und Maßnahmen, die der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen (§ 22 Abs. 2 WEG) erhöhen den Gebrauchswert der Sache (im Sinne von § 559 BGB) nachhaltig. Die Eigenart der Wohnanlage wird jedoch nicht verändert. Zur Durchführung wird eine qualifizierte Mehrheit benötigt.
Die qualifizierte Mehrheit besteht aus 3/4 aller stimmberechtigten Miteigentümer, (unabhängig von der Anwesenheit bei der Eigentümerversammlung), die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten.
Das Sondereigentum ist ein Recht an einer Wohneinheit und dem Volleigentum weitgehend gleichgestellt. Das Wohnungseigentum setzt sich aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen. Was zum Sondereigentum zählt, ist gesetzlich nicht definiert sondern wird durch die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan für die jeweilige Wohnungseigentumsanlage eindeutig vereinbart. Alle Teile, die nicht zwingend Gemeinschaftseigentum sind, können zum Sondereigentum erklärt werden. Was nicht als Sondereigentum bestimmt wird, ist Gemeinschaftseigentum.
Dem Sondereigentum können beispielsweise zugeordnet werden:
Nichttragende Innenwände, Zwischenwände, Verputz, Verkleidung von Wänden und Decken, Innenanstrich, Tapeten, Fußbodenbelag, Innentüren, Heizkörper, Thermostatventile, Öfen, Einbauschränke, oberer Plattenbelag des Balkons, Innenanstrich der Balkonbrüstung, Stellplatz mit dauerhaften Markierungen, Einzelgaragen, Doppelstockgaragen.
Fenster können nicht zu Sondereigentum erklärt werden sondern sind zwingendes Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentum kann auch an Räumen begründet werden, die nicht zu Wohnzwecken dienen, wie z.B. Büroräumen, Ladenflächen und Garagenstellplätzen. In diesem Fall spricht man von Teileigentum (siehe auch Teileigentum).
Das Sondernutzungsrecht ist abzugrenzen vom Sondereigentum. Ein Sondernutzungsrecht kann einem Wohnungseigentümer an einem Teil des Gemeinschaftseigentums eingeräumt werden. Die übrigen Sondereigentümer sind dann von der Nutzung dieses Teils ausgeschlossen. Ein Sondernutzungsrecht ist gegenüber dem Sondereigentum die schwächere Rechtsposition.
Sondereigentum kann auch an Räumen begründet werden, die nicht zu Wohnzwecken dienen, wie z.B. Büroräumen, Ladenflächen und Garagenstellplätzen. In diesem Fall spricht man von Teileigentum. In der rechtlichen Behandlung unterscheiden sich Sondereigentum und Teileigentum nicht.
Die Teilungserklärung regelt die Eigentumsverhältnisse innerhalb einer Eigentümergemeinschaft (z.B. in einem Mehrfamilienhaus). Grundlegend wird die Einteilung einer Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum nach den Bestimmungen des Wohnungseigentümergesetzes (WEG) festgelegt.
In der Regel enthält die Teilungserklärung auch eine Gemeinschaftsordnung oder Miteigentümerordnung. Sie regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer als Miteigentümer und legt die Rechte und Pflichten jedes Eigentümers gegenüber der Wohngemeinschaft fest.
Es werden auch Richtlinien bezüglich der Kostenverteilung oder bei Sondernutzungsrechten aufgestellt. Die Teilungserklärung enthält zudem Informationen zu Zahlungsverpflichtungen und zur Verteilung der Kosten bei Modernisierungen. Ebenso sind auch auch Bestimmungen zur Nutzung der Wohnanlage, zur Hausverwaltung oder zur Eigentümerversammlung und dem Stimmrecht enthalten.
Außerdem werden Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen festgehalten. So z.B. ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist.
Text in Vorbereitung…
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